第1014章 上百万套出租房
聊到十一点多钟,换个地方去包厢里吃饭。
今天主打海鲜,掌厨的是一位闽菜大师,像白灼花螺、海蛎煎、香辣爆炒花甲、清蒸石斑鱼这些家常菜,做得精致又美味。
苏业豪比较喜欢吃酱爆尤鱼以及烧汁鲍鱼,尝完用佛跳墙润润口,那叫一个享受。
两杯半的白酒下肚,苏业豪也有点上头。
酒足饭饱之后,他正打算找个地方睡午觉,已经憋了好一会儿的徐老板,终于找到机会询问说:
「苏总,之前你让我们衡大开发长租房,这里面到底有什么讲究?恕我眼界不够开阔,思来想去也没猜到里面有什么深意。」
苏业豪双手***口袋里,踩着高尔夫球场的草地往前走,被刺眼阳光照耀着,眼睛都有点睁不开,语气带笑:
「现在楼市行情不错,接下来十年估计也会挺不错,但生意人不能只看眼前。」
「这一轮金融周期已经红火六七年,指不定哪天就会出问题,衡大应该稍微稳一稳。我觉得租赁房市场有点潜力,现在去一二线核心城市,花费十几二十几万建造的小型精装住宅,未来一年租金可能就是三四万,收回本金以后剩下的全都是纯利,住宅本身也有机会涨价。」
「整个内地那么多房地产公司,大多数都在做一锤子买卖,市场开始疯狂起来了,让我有点担心。建议你往这方面转型,打造连锁租房品牌,资金的问题你不用愁,假如衡大拥有一两百万间小公寓,国内第一房企的宝座,肯定会被你坐得稳稳当当,横穿牛熊,前途无量……」
很简单的算术题。
一二线城市的公寓租金,将来平均算两千块一个月,一年也就是两万四千块。
假如有个八成的出租率,一百万间公寓租出去八十万间,每年收租就接近两百亿人民币,另外还有物业管理、停车费、广告、零售之类的额外收入。
虽说初期投入也很巨大,但好在一次性投入完,回报周期可能长达上百年时间,平均收益率超过苏业豪投资的水电站。
更妙的是,暂时还没人跟他竞争,倘若打着解决租房难题的旗号,有机会再次绕过土拍,并且享受到贷款利率方面的优惠。
将来边开发边质押贷款,要不了几年就能将雪球滚大,到时候跟四海国际的房产中介公司合作,又有互联网平台帮忙宣传,寻找租客不成问题。
别人玩不转这么大的盘子,房子开发出来卖不出去,会被融资成本逼上绝路。
而苏业豪并不担心这些。
他甚至没必要专门跟银行打招呼,稍微放出点风声出去,银行的人自己就会排着队跑来,哭着喊着要把钱送给他。
至于晴天送伞,雨天收伞之类,没人会有那么大的胆子。
如今苏业豪咳嗽一声,整个A股和港股都会地动山摇,要是跺跺脚,Gdp目标涨幅也可能降低一两个点。
…
所谓「金融战略级」的头衔,可不是开玩笑的。
值得一提的是,SSSSS资产管理集团,在全球范围内管理的财产规模,已经超过三千一百亿美元。
至少内地没有那么头铁的银行,敢冒着引发金融震荡的风险,去抽苏业豪的贷款,所谓大而不倒、富可敌国等词语,如今就像是为他量身打造。
既然苏业豪说不用为资金担心,徐老板瞬间放心,笑呵呵回答说:
「身为地产商,谁不希望像四海国际、像新鸿基、九龙仓那样,开发一个项目以后躺着收租,比我们折腾来折腾去轻松多了。主要是情况不允许啊,一来租售比差距太大,租金还没贷款利率高,二来又太占用资金,不过既然苏总已经有决定,还愿意帮忙
,那我就照着执行,等调查了解完以后,做份报告送给您?」
苏业豪点点头,说道:
「好,不用喊您,把我喊老啦。关于租售比的问题,各国情况不同,欧洲许多人一辈子不买房,我们则是能自己买就自己买,哪怕没钱,贷款也要硬上。」
徐老板接口说道:
「是啊,说租售比低就证明房价过高,显然也存在误区,人口都往大城市里挤,买了房一住就是一辈子,很多不再进入流通市场。人均收入可能跟房价不匹配,但哪怕只有一小批人有钱,潜在购房者的数量还是很惊人,一二线城市房子不是太多,而是太少了,落户、教育等等都跟房子绑定,靠租房不够方便。」
苏业豪有点醉,脑袋依旧清醒着,听完补充说:
「话又说回来了,假如不设置门槛,恐怕要不了几年,沪市、四九城、鹏城这些地方,人口就能膨胀到七八千万,中小型城市会迅速丧失吸引力,归根结底还是人口过多的问题。」
徐老板接着又说道:
「假如大规模开发小型公寓式的住宅,采用装配式建筑会不会方便一点,直接在其他地方建造好,跟搭积木一样往上盖。」
苏业豪当然知道什么是装配式建筑,想了想回答说:
「运输比较麻烦,成本会比普通建筑高,隔音、抗震性能也稍微差一点,感觉没什么必要。我建议到时候多开发些两梯八户、或者四梯十六户,带走廊的户型,争取做到南北通透。到时候学学国外长租公寓的管理,哪位租户不守规矩就清退出去,既然是做长久的买卖,树立好口碑很重要,另外还有楼层之间的噪音,必须把舒适度提高上去。」
徐老板原本以为是要开发商住楼,听见这番话后才意识到,原来真打算建造些小住宅,不然很难实现南北通透。
建造肯定没问题,可这成本,会比把空间利用到极致的商住楼,稍微高一点。
按照平均一套十五万人民币的成本计算,假如建造一百万套,总投资额就是一千五百亿人民币,这个数目简直让他头昏脑涨。
好在有苏业豪撑腰,虽然觉得很夸张,貌似又不是什么大不了的事情。
徐老板已经可以提前想象,一旦将这个计划公布出去,同行们将会有多羡慕……
陶良辰
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今天主打海鲜,掌厨的是一位闽菜大师,像白灼花螺、海蛎煎、香辣爆炒花甲、清蒸石斑鱼这些家常菜,做得精致又美味。
苏业豪比较喜欢吃酱爆尤鱼以及烧汁鲍鱼,尝完用佛跳墙润润口,那叫一个享受。
两杯半的白酒下肚,苏业豪也有点上头。
酒足饭饱之后,他正打算找个地方睡午觉,已经憋了好一会儿的徐老板,终于找到机会询问说:
「苏总,之前你让我们衡大开发长租房,这里面到底有什么讲究?恕我眼界不够开阔,思来想去也没猜到里面有什么深意。」
苏业豪双手***口袋里,踩着高尔夫球场的草地往前走,被刺眼阳光照耀着,眼睛都有点睁不开,语气带笑:
「现在楼市行情不错,接下来十年估计也会挺不错,但生意人不能只看眼前。」
「这一轮金融周期已经红火六七年,指不定哪天就会出问题,衡大应该稍微稳一稳。我觉得租赁房市场有点潜力,现在去一二线核心城市,花费十几二十几万建造的小型精装住宅,未来一年租金可能就是三四万,收回本金以后剩下的全都是纯利,住宅本身也有机会涨价。」
「整个内地那么多房地产公司,大多数都在做一锤子买卖,市场开始疯狂起来了,让我有点担心。建议你往这方面转型,打造连锁租房品牌,资金的问题你不用愁,假如衡大拥有一两百万间小公寓,国内第一房企的宝座,肯定会被你坐得稳稳当当,横穿牛熊,前途无量……」
很简单的算术题。
一二线城市的公寓租金,将来平均算两千块一个月,一年也就是两万四千块。
假如有个八成的出租率,一百万间公寓租出去八十万间,每年收租就接近两百亿人民币,另外还有物业管理、停车费、广告、零售之类的额外收入。
虽说初期投入也很巨大,但好在一次性投入完,回报周期可能长达上百年时间,平均收益率超过苏业豪投资的水电站。
更妙的是,暂时还没人跟他竞争,倘若打着解决租房难题的旗号,有机会再次绕过土拍,并且享受到贷款利率方面的优惠。
将来边开发边质押贷款,要不了几年就能将雪球滚大,到时候跟四海国际的房产中介公司合作,又有互联网平台帮忙宣传,寻找租客不成问题。
别人玩不转这么大的盘子,房子开发出来卖不出去,会被融资成本逼上绝路。
而苏业豪并不担心这些。
他甚至没必要专门跟银行打招呼,稍微放出点风声出去,银行的人自己就会排着队跑来,哭着喊着要把钱送给他。
至于晴天送伞,雨天收伞之类,没人会有那么大的胆子。
如今苏业豪咳嗽一声,整个A股和港股都会地动山摇,要是跺跺脚,Gdp目标涨幅也可能降低一两个点。
…
所谓「金融战略级」的头衔,可不是开玩笑的。
值得一提的是,SSSSS资产管理集团,在全球范围内管理的财产规模,已经超过三千一百亿美元。
至少内地没有那么头铁的银行,敢冒着引发金融震荡的风险,去抽苏业豪的贷款,所谓大而不倒、富可敌国等词语,如今就像是为他量身打造。
既然苏业豪说不用为资金担心,徐老板瞬间放心,笑呵呵回答说:
「身为地产商,谁不希望像四海国际、像新鸿基、九龙仓那样,开发一个项目以后躺着收租,比我们折腾来折腾去轻松多了。主要是情况不允许啊,一来租售比差距太大,租金还没贷款利率高,二来又太占用资金,不过既然苏总已经有决定,还愿意帮忙
,那我就照着执行,等调查了解完以后,做份报告送给您?」
苏业豪点点头,说道:
「好,不用喊您,把我喊老啦。关于租售比的问题,各国情况不同,欧洲许多人一辈子不买房,我们则是能自己买就自己买,哪怕没钱,贷款也要硬上。」
徐老板接口说道:
「是啊,说租售比低就证明房价过高,显然也存在误区,人口都往大城市里挤,买了房一住就是一辈子,很多不再进入流通市场。人均收入可能跟房价不匹配,但哪怕只有一小批人有钱,潜在购房者的数量还是很惊人,一二线城市房子不是太多,而是太少了,落户、教育等等都跟房子绑定,靠租房不够方便。」
苏业豪有点醉,脑袋依旧清醒着,听完补充说:
「话又说回来了,假如不设置门槛,恐怕要不了几年,沪市、四九城、鹏城这些地方,人口就能膨胀到七八千万,中小型城市会迅速丧失吸引力,归根结底还是人口过多的问题。」
徐老板接着又说道:
「假如大规模开发小型公寓式的住宅,采用装配式建筑会不会方便一点,直接在其他地方建造好,跟搭积木一样往上盖。」
苏业豪当然知道什么是装配式建筑,想了想回答说:
「运输比较麻烦,成本会比普通建筑高,隔音、抗震性能也稍微差一点,感觉没什么必要。我建议到时候多开发些两梯八户、或者四梯十六户,带走廊的户型,争取做到南北通透。到时候学学国外长租公寓的管理,哪位租户不守规矩就清退出去,既然是做长久的买卖,树立好口碑很重要,另外还有楼层之间的噪音,必须把舒适度提高上去。」
徐老板原本以为是要开发商住楼,听见这番话后才意识到,原来真打算建造些小住宅,不然很难实现南北通透。
建造肯定没问题,可这成本,会比把空间利用到极致的商住楼,稍微高一点。
按照平均一套十五万人民币的成本计算,假如建造一百万套,总投资额就是一千五百亿人民币,这个数目简直让他头昏脑涨。
好在有苏业豪撑腰,虽然觉得很夸张,貌似又不是什么大不了的事情。
徐老板已经可以提前想象,一旦将这个计划公布出去,同行们将会有多羡慕……
陶良辰
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